軟綿綿的陽光下，麗江大研古城游人如織。這里的時間，仿佛停止了一般，去年來是這樣，今年還是這樣，那么多穿紅戴綠的游人，那么清澈的渠水以及綠瑩瑩的水草上穿梭的魚群。景觀是一樣的，不一樣的，只是游人的面孔而已。 

　　這座讓無數(shù)人去了還想來的小城，吸引了越來越多外地人在此安居樂業(yè)。由此引發(fā)的人口大量聚集也為此處的房地產(chǎn)市場帶來了一輪繁榮的發(fā)展高峰期。

　　與其他城市不同的是，如今的麗江擁有著相互平行且相安無事的兩個市場：賣給本地人、均價僅4000元/平方米上下的普通商品房；以及賣給外地人、均價幾萬元/平方米的旅游度假別墅。

　　商品房——本地人的房子

　　經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，麗江，這個原本只有四方街那一點點地盤的小城鎮(zhèn)，已然演變成為一座人口聚集的中型城市。

　　機(jī)場高速一進(jìn)城，首先路過的是玉龍新縣城，在這里，大路兩邊排列著眾多正在建設(shè)的樓盤，絕大部分都還處于土建階段，看不出外墻的造型。

　　麗江房地產(chǎn)信息網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，目前該市包括古城區(qū)、玉龍縣的在售樓盤約68個，平均售價在3000~4000多元/平方米不等。

　　麗江市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示：在2000~2010年這10年間，全市商品住房平均銷售價格年均上漲10%左右，與城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長幅度基本持平。2000年商品住房平均銷售價格為975元/平方米，到2010年底，價格為2731元/平方米。

　　據(jù)了解，麗江房地產(chǎn)業(yè)的起步始于1998年，當(dāng)年，麗江第一個商品住宅小區(qū)園丁小區(qū)建成。2003年撤地設(shè)市以來，麗江房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時期，5年后，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資70億元。

　　“房價還是貴的呢！”本地人小和(化名)，來自麗江下面一個農(nóng)村。經(jīng)過幾年打拼后攢了一筆“老婆本”，在2008年買下了現(xiàn)在這套80平方米的房子?！霸瓉硎窍胭I大一點的，當(dāng)時就缺兩萬塊首期，只好買了這么一套?！碑?dāng)老婆抱怨他沒能買下一套大房子時，他滿臉通紅。

　　但在麗江，小和這種為房子發(fā)愁的本地人，并不具有代表性。因為現(xiàn)在還在買房子以及準(zhǔn)備買房子的大軍中，絕大部分是從外地新進(jìn)入麗江的居民，被稱為“新麗江人”。

　　“麗江的原住民大多至少有兩套以上的房子。”在麗江某銀行上班的李女士說，“大部分單位都有集資建房，使得工薪家庭起碼有兩套房子?！?/P>

　　沒錯，就在貫穿麗江南北的主干道香格里拉北段，沿途坐落著銀行、法院、郵政等多個單位的集資房，這些房子多數(shù)在2000年之后建成，全部為富有麗江民居特色的“庭院式”。

　　由于麗江多年前就叫停了獨棟別墅的開發(fā)，使得近年來商品房市場上流通的項目逐漸由多層洋房所主導(dǎo)，原來那些單位修建的“庭院式”房產(chǎn)價格一躍而起，由5年前的五六十萬一棟漲到現(xiàn)在的一兩百萬一棟。

　　例如花馬溪谷別墅，目前的二手房售價就高達(dá)18000元/平方米。“主要是今年漲得特別快。”在麗江目前售價最高的二手別墅麗江花馬溪谷內(nèi)，物業(yè)工作人員透露：該項目2009年開賣時才每平方米四五千元，去年也就到了8000多元/平方米，今年業(yè)主放盤價就直接飆到了18000元/平方米。

　　如今她從開發(fā)商處獲得的信息顯示，預(yù)計年底開盤的花馬溪谷二期的定價至少20000元/平方米。

　　雖然麗江的新建商品房數(shù)量每年都上漲，但依然難以滿足市場的巨大需求。今年元旦期間，一家四川開發(fā)商在麗江開發(fā)的小高層洋房公開認(rèn)籌，盡管項目剛剛破土動工，但6萬元一個的“房號”遭到哄搶，許多人不得不找關(guān)系、走后門。

　　“有浙江人一次性買下一個單元的，全部抱著現(xiàn)金過來。”某個小區(qū)的銷售人員在回憶起開盤當(dāng)天的場景時，依舊激動不已。

　　“麗江的房子得漲到8000元/平方米，不相信你過幾年來看！”這就是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的信心。因為他們知道，從攀枝花修往麗江的高速公路通車后，到四川很多城市的距離將大大縮短，他們也知道麗江機(jī)場即將開通國際航線，麗江火車站會成為其他省份進(jìn)入西藏的一個中轉(zhuǎn)站！

　　旅游地產(chǎn)——有錢人的邏輯

　　雖然很多外地人會去買本地人的普通商品房，例如麗陽天下小區(qū)里面，一位來自深圳的單身女孩就給自己買了一套用來度假和養(yǎng)老的小房子，但是本地人一般不會掏錢去買那些專門賣給外地人的樓盤。在這里，面向外地人的旅游地產(chǎn)項目售價比面向本地人的商品房至少有兩倍的差價。

　　束河古城入口的右側(cè)，一個名為“雪山納里”的樓盤，號稱麗江首個“旅游地產(chǎn)”項目。該項目大約2009年起全國發(fā)售，如今已經(jīng)賣掉了數(shù)百棟別墅中的三分之二。操作這一項目的代理商，正是運作海南島半山半島的金達(dá)利筑地，一家總部位于上海的地產(chǎn)代理公司。

　　“我們只賣給外地人！應(yīng)該說，本地人不買我們的房子。”在售樓部，銷售人員對其目標(biāo)客戶群毫不隱晦，“大約99%是外地客，以北京、成都人居多?！?/P>

　　據(jù)介紹，雪山納里開盤時價格大約12000元/平方米，到現(xiàn)在為止，價格上調(diào)并不明顯，僅有中間少數(shù)聯(lián)排別墅的售價提到了17000元/平方米。

　　在這個項目附近，悅榕集團(tuán)的悅榕莊酒店開業(yè)多年，今典集團(tuán)投資16億占地600余畝的麗江紅樹林綜合度假會展酒店已然動工，方興地產(chǎn)計劃投資26億的金茂君悅酒店·金茂世家旅游綜合體項目的很多棟房子已封頂。

　　雪山云頂，是金達(dá)利在麗江代理的第二個項目，由廈門翔鷺集團(tuán)投資開發(fā)，其銷售中心設(shè)立在大研古城入口的廣場一側(cè)。

　　“全部是獨棟別墅，計劃銷售20000元/平方米以上，年底開始賣！”該盤的銷售人員還透露：近期，這個項目就將進(jìn)行全國路演了，首站是北京，還會有上海、深圳、成都等一系列城市。但唯獨不會在麗江做廣告和推廣?！氨镜厝藖砜捶孔拥暮芏?，但基本不出手的。主要客源來自北京、深圳，以及比較近的成都。上海、溫州人看的多，買的少，主要是那邊的人算得太精了。”

　　該項目旁邊的古城高爾夫，是麗江最早一個半山別墅，目前售價32000元/平方米。正對文筆海，18個洞的高爾夫球環(huán)繞了半個文筆海，入口處設(shè)有關(guān)卡，將這處高原海子收納為富人獨享的私家園林，保安會對每個行人和車輛進(jìn)行盤問?！白畹偷臅r候，古城高爾夫賣過15000元/平方米?！变N售說。

　　“我們也不太會把本地人當(dāng)成自己的客戶！”金達(dá)利云南省的負(fù)責(zé)人表示，旅游地產(chǎn)項目的價格，與本地普通商品房之間的巨大價差，是兩種產(chǎn)品定位的不同?！袄缱∪缂业目腿瞬粫∥逍羌壘频?，住慣五星級酒店的客人也不會去住如家，哪怕兩家酒店就在隔壁。客戶買的是服務(wù)，是高端的享受！”

　　這位負(fù)責(zé)人總結(jié)：“雖然價格高，但還是能賣得不錯，這就說明定價還不是太瘋狂嘛！”

　　是的，每個人眼中都有不一樣的哈姆雷特！在云霧環(huán)繞白雪皚皚的玉龍雪山面前，麗江人覺得平常無奇，但外地游客卻為之傾倒！